降息之后，你的月供到底少了多少
2024 年 10 月那轮存量房贷批量调整，一笔 100 万、25 年等额本息的贷款，利率从 4.75% 一路降到 3.3%，前后累计降了 1.45 个百分点，利息总额少了 24 万多，每月月供少还 800 块以上。这个数字是官方测算，不是估算（中国政府网，2024年10月LPR下调报道）。
但月供降多少，不只看利率。同样 100 万贷款，选「等额本息」还是「等额本金」，总利息能差出小十万；提前还款选「缩短年限」还是「减少月供」，省下的利息也不一样。很多人签合同没细看，等到每月扣款才反应过来。
把几条硬结论先摆明：
- 等额本息月月一样、总利息更高；等额本金前高后低、总利息更少。100 万、25 年、利率 3.6% 的典型情况下，两者总利息能差六万六千多。
- 2024 年 5 年期以上 LPR 连降三次到 3.6%，存量房贷 10 月批量下调到 LPR 减 30 个基点，不少人月供直接少几百。利率跟着 LPR 走（中国货币网LPR公布页）。
- 公积金利率比商贷低一大截。5 年以上首套公积金利率，2024 年 5 月降到 2.85%，2025 年 5 月又降到 2.6%（中国政府网，2025年5月公积金利率下调）。
- 提前还款选「缩短年限」通常比「减少月供」更省总利息，想尽快甩掉房贷的优先选前者。
等额本息和等额本金，到底差在哪
这俩词听着玄，其实就是「本金怎么还」的两种方式。
等额本息：每个月还款额固定，前期还的里面利息多、本金少。银行默认大多给你这个，因为月供好规划，压力平均。代价是总利息更多。
等额本金：每个月还的本金固定，利息随剩下的本金往下走，所以月供逐月递减——首月最高、末月最低。总利息更少，但前面那几年月供压得人喘不过气。
拿刚才那组典型数跑一遍（100 万、25 年、年利率 3.6%，用本地房贷计算器实算）：
- 等额本息：每月月供约 ¥5,060，25 年总利息约 ¥51.8 万。
- 等额本金：首月月供约 ¥6,333，之后每月递减约 10 块，末月约 ¥3,343，总利息约 ¥45.2 万。
两者总利息差了 约 6.6 万。
提醒一句：上面是典型取值，你自己的数请用本地计算器重算一遍，口径对得上才作数。 收入稳、怕前期压力大的，选等额本息；前期手头宽裕、想少给银行利息的，选等额本金。
利率到底从哪来，2024 年降了多少
你每个月扣的房贷利率，不是银行自己拍的，它有个「锚」——LPR（贷款市场报价利率）。商业贷以 LPR 为基准，银行再加减点；LPR 由全国银行间同业拆借中心每月 20 号公布，分 1 年期和 5 年期以上两个品种，房贷看的是 5 年期以上那一个（中国货币网LPR公布页）。
2024 年这一年，5 年期以上 LPR 降了三次，力度不小（央广网，2024房地产十大政策复盘）：
- 2 月：4.2% → 3.95%（降 25 个基点）
- 7 月：3.95% → 3.85%（降 10 个基点）
- 10 月：3.85% → 3.6%（降 25 个基点）
一年累计降了 60 个基点。更关键的是存量房贷：2024 年 9 月 29 日央行发公告完善定价机制，10 月 25 日各大银行把存量房贷批量调到「LPR 减 30 个基点」。前面说的那笔 100 万贷款，就是踩着这波降的——先是 10 月 25 日批量调到 3.9%，再到 2025 年 1 月重定价日按最新 LPR 算到 3.3%，两步累计降 1.45 个点，月供少了 800 多。
所以你的月供什么时候变、变多少，主要看两件事：重定价日（多数人选每年 1 月 1 日）和当时最新的 LPR。新发放的贷款则按签约时的利率直接走。
公积金和组合贷，怎么算更明白
商贷贵，公积金就便宜多了。它是央行直接定的政策利率，跟 LPR 两码事，长期低于商贷。
2024 年 5 月 17 日央行发通知，自 5 月 18 日起下调公积金贷款利率 0.25 个点：5 年以上首套调到 2.85%，二套不低于 3.325%（中国政府网，2024年5月公积金利率通知）。到了 2025 年 5 月 8 日又降了一次：5 年以上首套 2.6%，二套不低于 3.075%（中国政府网，2025年5月公积金利率下调）。光这一进一出，同样 100 万、25 年，公积金贷比早期 4% 多的商贷，总利息能少好几十万。
这也带出一个常见情况：组合贷。公积金额度不够、商贷来补，一笔贷款拆成两截。这两截不是混着算的——商贷部分按 LPR 加减点、公积金部分按公积金利率，各自独立计息、各自选还款方式，最后月供和利息两部分相加。本地的房贷计算器在「组合贷」模式下能分别填商贷额、公积金额、各自利率和方式，不用你手动加。
提前还款，选缩短年限还是减少月供
手里有笔闲钱，想提前还掉一部分，银行一般给两种算法：
- 缩短年限：月供基本不变，把还款期往前砍。本金占用银行的时间更短，省下的总利息最多。适合想尽快无债一身轻的。
- 减少月供：期数不变，每月少还点。现金流压力小了，但省的利息不如上一种多。适合更看重每月松一口气的。
本质都是拿一笔钱冲掉剩余本金、少付后续利息，差别在「省时间」还是「省月供」。如果原来利率高（比如早年的商贷或公积金），提前还通常更值；要是你拿这笔钱理财能稳定跑赢房贷利率，那另说。提前还款一般涉及违约金和最低额度，具体问你的贷款行。住房城乡建设部那篇解读里也提到了提前还款能实实在在减轻负担（住房城乡建设部，满足缴存人住房需求）。
怎么五分钟算清自己的账
纸上算半天不如亲手跑一遍。那个房贷计算器填上数，月供和利息当场就出来，分三步：
选类型。 商业贷、公积金贷、组合贷切一下。组合贷会多出商贷额、公积金额两栏，各自填利率和方式。
填金额、利率、年限、还款方式。 金额按万填，利率填你合同或最新 LPR 加减点后的实际数，年限一般选剩余年限。等额本息还是等额本金，这儿定。
看月供明细和提前还款。 底下实时出每月月供（等额本息固定、等额本金首月）、总利息、还款总额；打开提前还款开关，填一笔金额，再选「缩短年限」或「减少月供」，立刻对比两种方案能省多少利息。
顺带说一句：你填的那些数字全程只在本地算，关掉页面就清干净，不用操心信息跑到哪去。