房贷计算器

等额本息 vs 等额本金：区别与怎么选

等额本息：每月还款额（月供）固定，前期偿还的利息占比高、本金占比低；总利息支出较多，但每月压力均衡，适合收入稳定的上班族。

等额本金：每月偿还的本金固定，利息随剩余本金递减，因此月供逐月递减（首月最高、末月最低）；总利息支出较少，但前期压力较大，适合前期还款能力较强的人群。

简单说：等额本金「前紧后松、总利息更少」；等额本息「月月一样、总利息更多」。银行通常默认等额本息，可在放款前与银行约定方式。

来源：中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》（含还款方式说明）

房贷利率从哪来：LPR、央行规定与首套/二套差异

商业贷款利率以 LPR（贷款市场报价利率）为定价基准。LPR 由全国银行间同业拆借中心每月 20 日（遇节假日顺延）9 时公布，目前有 1 年期和 5 年期以上两个品种；各银行在你的 LPR 基础上加减点形成实际执行利率，因征信、收入、城市与楼盘而异。

公积金贷款利率由中国人民银行统一规定，与 LPR 相互独立，长期低于商贷，具有政策补贴性质。

首套房与二套房加点不同：二套房执行利率通常高于首套房（如首套可能为 LPR 减点、二套为 LPR 加点或更高基准）。具体以当地政策与银行 / 公积金中心审批为准。

来源：中国货币网（全国银行间同业拆借中心）贷款市场报价利率 LPR；中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》；中国政府网《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》

提前还款：缩短年限 vs 减少月供怎么选

提前还款本质是用一笔资金冲减剩余本金，从而减少后续利息支出。常见两种处理方式：

缩短年限（保持月供基本不变）：剩余本金更少、还款期更短，利息节省最多，适合想尽快还清、减少总利息的人。

减少月供（保持剩余期数不变）：每月压力下降，但节省的利息少于「缩短年限」。若你更看重降低每月现金流压力，可选此方式。

是否划算还要看原贷款利率与你的理财收益、是否有违约金等。公积金贷款与早期高利率商贷，提前还款通常更值得考虑。

来源：中国货币网（全国银行间同业拆借中心）贷款市场报价利率 LPR；住房城乡建设部《满足缴存人住房需求 有效减轻购房负担》（含提前还款示例）

组合贷：商贷 + 公积金各自计息

组合贷指同一套住房同时申请「商业贷款」和「住房公积金贷款」，用于公积金额度不足、需商贷补足的情形。两部分独立签约、各自计息、各自还款。

商贷部分按 LPR 加减点计息，公积金部分按央行规定的公积金利率计息，互不影响；还款方式也可分别选择等额本息或等额本金。

注意：组合贷涉及两个放款机构，办理与后续变更（如提前还款）流程相对复杂，且提前还款通常需分别向两边申请；具体额度、期限与利率以当地公积金中心和贷款银行审批为准。

来源：住房城乡建设部《满足缴存人住房需求 有效减轻购房负担》；中国政府网《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》